La scène est bien connue : à peine le panneau portant permis de construire est planté sur le terrain, les voisins intrigués viennent prendre connaissance du document, avant d’envisager un éventuel recours contentieux contre le projet.

Par une décision du 10 février 2016 (n°387507), le Conseil d'Etat a apporté une restriction importante, et très intéressante en la matière (intérêt à agir en droit de l’urbanisme).

Tout tiers souhaitant contester un permis de construire au contentieux doit en effet, depuis toujours, disposer d’un intérêt personnel et direct pour agir. Le plus souvent, le recours est engagé par un voisin (propriétaire ou locataire) de la parcelle concernée par le permis de construire.

Or le Conseil d’Etat a précisé que la seule qualité de voisin de la parcelle litigieuse n’est pas suffisante pour conférer intérêt à agir contre le permis de construire.

En effet, selon la haute juridiction, le voisin du projet, même immédiat, doit démontrer, par tous moyens, que le projet génère une atteinte susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son propre bien. Une telle démonstration suppose de faire état d’éléments suffisamment précis et étayés en ce sens. On pense bien évidemment aux nuisances telles que le bruit, l'impact sur l'ensoleillement ou encore la vue, à titre d'exemples.

A défaut de démonstration de nature à convaincre le juge administratif, ce dernier rejettera le recours comme irrecevable.

Ceci signifie que votre recours ne sera pas examiné au fond par le juge (il ne prendra pas connaissance, et ne se prononcera pas sur votre arguments) si vous ne démontrez pas qu’en plus d’être voisin du projet, ce dernier porte atteinte à votre propre bien.

Une telle décision du Conseil d’Etat ne surprend pas : elle est conforme à la volonté des pouvoirs publics de limiter les recours contentieux abusifs en matière d'urbanisme et donc de faciliter le montage des projets de construction et d'aménagement.

De surcroit, la décision de février est cohérente avec la nouvelle rédaction de l’article L600-1-2 du Code de l’urbanisme, issue de l’ordonnance « Duflot » du 18 juillet 2013, qui dispose que :

Enfin, la décision du Conseil d'Etat rendue le 10 février confirme sa précédente décision du 10 juin 2015 (n°386121) par laquelle il exigeait déjà du voisin de faire état de "tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que [l'] atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien".

Il convient donc d'apporter un grand soin à la rédaction de la requête en matière de permis de construire, dans un délai restreint, sous peine d’irrecevabilité.

Si le recours à un avocat est facultatif dans la plupart des cas en excès de pouvoir devant les tribunaux administratifs, les conseils du professionnel peuvent néanmoins être efficaces pour contester valablement le permis de construire de votre voisin.

***

Le "considérant de principe" de la décision (CE, 10 février 2016 n°387507) :
 

"Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation " ; qu'il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien"